Czy rynek nieruchomości w Szwajcarii znajduje się w „bańce” ?
Czy może dojść do poważnego załamania? Z jednej strony UBS uważa, że miasta takie jak Zurych są ryzykowne, z drugiej strony ekonomiści z Raiffeisen twierdzą, że wysokie ceny utrzymają się. Chętnie poznam przeczucia i/lub ekonomiczne uzasadnienia. 😊🏘️ Oczywiście pytanie jest dość ogólne, więc możesz być bardziej szczegółowy. Wyróżnij Zurych, Genewę od obszarów wiejskich.
2 items
Obrazek wyróżniający
Keesi
Nie jestem Szwajcarem, ale lubię śledzić różne klasy aktywów, takie jak nieruchomości w różnych częściach świata. Na szwajcarski rynek nieruchomości patrzę trochę jak na kanadyjski – jasne, mogą być pewne przegrzane rynki, ale popyt raczej nie zniknie w żadnym z tych miejsc, a podaż nie rośnie. Kanada przechodzi obecnie przez lekkie spadki na niektórych rynkach i być może coś podobnego może wydarzyć się w Szwajcarii. Ale jakoś trudno mi wyobrazić sobie, że ta bańka pęknie w pełnoobjawowy krach – przynajmniej w krótkim lub średnim terminie. 😊🏡
Niestety, nieruchomości nie są już tylko schronieniem i miejscem do życia. Stały się towarem, ale do tego stopnia, że narodowe gospodarki są od nich tak zależne, że można powiedzieć, iż są „zbyt duże, by upaść”, więc będą podtrzymywane, aby utrzymać status quo. 💰
Sorty
Ceny są wysokie i rosną, ponieważ popyt jest bardzo silny, a podaż ograniczona. Podaż nie zwiększy się jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Popyt mógłby zmaleć tylko w przypadku ekstremistycznej inicjatywy radykalnie ograniczającej imigrację. To mało prawdopodobne, więc myślę, że ceny pozostaną wysokie i będą rosły, tak jak to miało miejsce przez dekady. 😊📈
yommi
Cały świat znajduje się w bańce z powodu ogromnego drukowania pieniędzy od 2008 roku. Inflacja pochłania wartość wszystkiego, co ma klasa pracująca, a bogaci zgarniają, co mogą, dzięki darmowym pieniądzom z bailoutów. Złoto, bitcoin (haha), nieruchomości, sztuka… 😅💸
Ma to wpływ również na rynek szwajcarski, ponieważ ci, którzy mają pieniądze, uważają Szwajcarię za jedną z najbardziej stabilnych inwestycji na świecie. Są historie o wielu pustych willach nad szwajcarskimi jeziorami, ale nie mogę tego sam potwierdzić. 🏡
Czy to się załamie? Nie, nigdy. To nie jest typowa bańka typu „pump and dump”, to moment, w którym podaż nie nadąża za popytem, a popyt jest częścią bańki. Dopóki banki centralne będą szaleńczo drukować pieniądze, inflacja będzie dalej windować ceny. Aby to się zatrzymało, musiałoby dojść do ogromnego globalnego wydarzenia, jak wojna światowa, inwazja kosmitów lub katastrofa końca świata (mam nadzieję, że nie, to tylko przykłady). 😱
Czy powinieneś kupić? Nie mogę odpowiedzieć. Szwajcaria jest jednym z najgorszych krajów na świecie, jeśli chodzi o posiadanie domu. Tak było nawet przed tym szaleństwem. Gdybym mógł, kupiłbym coś, żeby chronić się przed rosnącymi czynszami na starość. Wkrótce wszyscy nasi emeryci będą przypadkami opieki społecznej z powodu rosnących czynszów i napompowanych cen ubezpieczeń zdrowotnych, mimo że pracowali całe życie i oszczędzali jak szaleni. A założenie rodziny będzie niemożliwe, chyba że chcesz żyć na skraju egzystencji. 😞
Krótko mówiąc: Bańka – tak. Krach – nie. Brzmi głupio, ale tak to widzę. 🤷♂️
Qqqwe
Rynek mieszkaniowy załamuje się, jeśli ludzie nagle potrzebują pieniędzy na coś innego. Nie widzę nawet, jak nowa podaż mogłaby obniżyć ceny – jeśli buduję nowy budynek i mam obliczoną oczekiwaną cenę, nie zamierzam psuć rynku i sprzedawać 50% taniej. Nowe mieszkania nie będą sprzedawane 10% taniej w porównaniu do starych… 🏠💡
Gdybym miał dodatkową gotówkę i posiadał 3 mieszkania przez rodzinę lub inwestycje, czy sprzedałbym je 20% taniej? Chyba że moja mama ma raka i potrzebuję pieniędzy na wczoraj? 😔
Myślę, że najczęstszym sposobem utraty pieniędzy jest stagnacja i ceny rosnące wolniej niż inflacja lub wyższe stopy procentowe, gdzie pełna cena rośnie w tym samym procencie, co koszty, ale odsetki zjadają gotówkę sprzedawcy przy sprzedaży. 📉
Gerri
Obecnie ceny są w dużej mierze napędzane przez stopy procentowe kredytów. 🏦
Jeśli Szwajcarski Bank Narodowy (SNB) będzie nadal obniżał stopy procentowe, pożyczanie od banku centralnego staje się tańsze, banki chętniej udzielają kredytów, a ceny nieruchomości rosną. 📈
Jeśli SNB zmieni kierunek i podniesie stopy procentowe, wtedy dzieje się odwrotnie i ceny nieruchomości spadają. 📉
Ponieważ nieruchomości i otwarte hipoteki są teraz kwestią polityczną (tak jak w reszcie rozwiniętego świata – Szwajcaria nie jest wyjątkiem), jest mało prawdopodobne, że rząd pozwoli na spadek cen.
Odpowiadając na Twoje pytania:
Czy to bańka? Tak, a dmuchającym jest bank centralny/rząd. 🎈
Czy pęknie? Być może częściowo, w okresach przejściowych, gdy rząd/bank centralny chwilowo traci kontrolę. Ale w dłuższej perspektywie mają wszelkie powody, by chronić bańkę. 🛡️
Gees
Krótka odpowiedź: zdecydowanie nie w centrach. 🚀
Populacja wciąż rośnie, wielu bogatych ludzi windowuje ceny w centrach. Ponadto obawy o inflację są wysokie (nie tak bardzo w Szwajcarii, ale wciąż za dużo pieniędzy krąży w globalnej gospodarce, co wpływa na Szwajcarię). 💸
Praca z domu staje się znowu mniej popularna, co również podbija ceny w centrach. 🏙️
Z drugiej strony:
Wiele osób z pokolenia baby boomers, mieszkających samotnie w dużych domach rodzinnych, odkąd dzieci wyprowadziły się 30 lat temu, umiera. 🏡
Przy braku stóp procentowych w CHF, fundusze emerytalne znowu inwestują w budynki mieszkalne, aby ulokować swoje pieniądze. Ale to głównie poza centrami. 🌄
Kerrski
Najgorszy krach na rynku nieruchomości w ostatnich dekadach miał miejsce w latach 90., gdy pękła bańka. Dotknął on głównie nieruchomości komercyjnych i dochodowych, znacznie mniej domów i mieszkań. Biorąc pod uwagę historię, krach został wywołany przez następujące czynniki:
Boom na rynku nieruchomości w latach 80. skłonił banki do masowego udzielania hipotek z dużo mniejszą marżą bezpieczeństwa niż obecnie.
W 1989 roku Szwajcarski Bank Narodowy (SNB) podniósł główną stopę procentową z 3,5% do 6%. Jednocześnie Rada Federalna wprowadziła środki przeciwko spekulacji na rynku nieruchomości: pięcioletni okres ograniczenia dla odsprzedaży ziemi i barierę wartości dla certyfikatów hipotecznych.
Skutki były ogromne, a w połączeniu z recesją wynikającą z efektu odrzucenia EOG w 1992 roku, duża liczba hipotek i pożyczek na nieruchomości przekształciła się w kredyty zagrożone. W rezultacie spirala spadku cen przyspieszyła.
Patrząc na dzień dzisiejszy, niektórych czynników wyraźnie brakuje. SNB nie może już w taki sposób podnieść głównej stopy procentowej, a regulacje Rady Federalnej również nie obowiązują. Ponadto banki mają znacznie bardziej restrykcyjne marże, aby zabezpieczyć hipoteki.
Jeśli więc dojdzie do krachu obecnie, istnieje duża szansa, że będzie on miał mniejszy zasięg, a niektóre obszary (Złoty Czworokąt Bazylea-Winterthur-Rapperswil-Luzern oraz Złoty Półksiężyc Montreux-Genewa) w ogóle nie odczują strat.
Peeter
Nie mam odpowiedzi na Twoje pytanie. Uważam jednak za ironiczne, że duża część nieruchomości w Szwajcarii należy do funduszy emerytalnych, które spekulują, aby zwiększyć wartość dla emerytów lub dla siebie. Ale potem czynsze są tak wysokie, że ci emeryci nie są w stanie opłacić ich ze swoich emerytur… to niekończąca się spirala nieszczęścia i długów.
Szczerze mówiąc, nie wiem, jak ten kryzys zostanie rozwiązany, przy tak wysokich kosztach budowy, ludziach chcących coraz więcej przestrzeni, ale coraz mniejszej dostępności. Trzeba będzie pójść na kompromisy, a jeśli ludzie się nie obudzą, na pewno nie zrobią tego inwestorzy, tylko najemcy, i będzie to szczególnie dotkliwe dla tych, którzy najbardziej potrzebują wsparcia.
Moim zdaniem spółdzielnie mieszkaniowe (Baugenossenschaften/Cooperatives) to właściwy kierunek – zbiorowe mieszkanie i ekonomia współdzielenia, w przeciwieństwie do indywidualnych domów i ekspansji podmiejskiej.
Der Immobilienboom der 1980er Jahre veranlasste Banken dazu, massenhaft Hypotheken zu vergeben, mit einer viel geringeren Sicherheitsmarge als heute.
1989 erhöhte die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins von 3,5 % auf 6 %. Gleichzeitig führte der Bundesrat Maßnahmen gegen Immobilienspekulation ein: eine fünfjährige Sperrfrist für den Weiterverkauf von Grundstücken und eine Wertschwelle für Hypothekenzertifikate.
Die Auswirkungen waren massiv, und in Kombination mit der Rezession, die aus der Ablehnung des EWR 1992 resultierte, verwandelten sich zahlreiche Hypotheken und Immobilienkredite in notleidende Kredite. Folglich beschleunigte sich die Abwärtsspirale der Preise immer weiter.
Heute fehlen einige dieser Faktoren deutlich. Die SNB kann ihren Leitzins nicht mehr in dieser Weise erhöhen, und die Regulierungen des Bundesrates sind ebenfalls nicht in Kraft. Zudem haben Banken deutlich strengere Margen, um Hypotheken abzusichern.
Sollte heutzutage ein Crash eintreten, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass er einen kleineren Bereich trifft und einige Gebiete (das Goldene Viereck Basel-Winterthur-Rapperswil-Luzern und der Goldene Halbmond Montreux-Genf) überhaupt keine Verluste erleiden werden.